나는 갭 투자로 300채 집주인이 되었다 /매일경제신문사(매경출판)

 

대한민국 부동산의 현주소와 미래, 핵심 대안을 찾아라! “진정, 당신은 성공하고 싶은가? 부자가 되고 싶은가?” “지금까지 상상하지 못한 거대한 영웅으로 살고 싶은가?” 최근 전세금이 급등하면서 전세를 끼고 적은 돈으로 아파트를 사는 사람들이 늘고 있다. 전세가율(매매가 대비 전세금 비율)이 높은 주택을 큰돈 들이지 않고 전세를 끼고 사는 이른바 ‘갭투자’의 열기가 뜨겁게 달아오른 것이다. 생각의 전환이 부자가 되는 출발선이다. 언제까지 노예로 살 것인가. 저자 박정수는 왜 ‘갭 투자’를 해야 하는지 피력했다. 손에 쥔 자본금과 대출 가능한 자금 확보, 단돈 1,000만 원으로 부자되는 법을 공개했다. 투자의 현장에서는 목적에 맞는 물건 선택과 노하우를 통해 자신의 투자목적과 상황에 맞는 기술을 전수한다. 신혼부부부터 중년 및 노년의 은퇴자들의 현실 조건에 맞는 부동산 투자, 즉 투자의 기본과 실전을 직접 경험할 수 있다. 단순한 재무설계 부동산 컨설팅 자료가 아니다. 이 책을 통해 부동산 투자의 귀재 박정수를 만나면 당신도 곧바로 부동산 부자가 될 수 있다. 보통 사람들의 고정관념과 달리 보다 현실적인 방법으로 거대 부자의 진짜 비법을 공개하고 있다.     글을 시작하며 | Part 01 왜 부자의 길을 선택했는가? 01 바보처럼 저축만 죽도록 했다 02 아파트 투자에 눈뜨게 한 위암 03 부동산 시장에는 사기꾼들이 넘쳐나 있다 04 두 번의 해촉, 그리고 아파트 100채와 300채 05 왜 부자가 되고 싶었을까? Part 02 부자의 시작은 생각의 전환부터! 01 생각의 전환이 당신을 부자로 만든다 02 계속 전세로 살 것인가 03 전세가는 계속 오를까? 그리고 전세 제도는 계속 존재할까 04 계속 노예로 살 것인가 05 노예로 살지 말고 거대한 부자, 인생의 주인으로 살자 06 여러분이 바로 애국자다 07 월세가 정답일까? 08 고액 연봉? 부자가 아닐 수 있다 09 부동산 부자들은 대부분 바보다 10 세금이 도와준다 11 전세는 보물인가? 폭탄인가? Part 03 왜 ‘갭 투자’인가? 01 부동산은 땅 투자가 최고다 02 요즘 빌라와 다세대주택을 많이 짓는다고 하는데 03 경매는 부동산 투자의 꽃이다 04 연예인들은 상가와 빌딩투자를 많이 한다는데 05 어떤 지역에 투자해야 하는가 06 지방이 오히려 보물일 수도 있다 07 수도권에도 기회는 많다 Part 04 부자가 되는 유일한 길, 갭 투자 01 1단계 _ 자본금 모으기 02 2단계 _ 대출을 활용하기 03 3단계 _ 1,000만 원으로도 부자가 될 수 있다 04 4단계 _ 매월 60만 원이면 아파트 20채 집주인이 된다 05 5단계 _ 1억 원을 갖고 아파트 100채로 사이즈를 키워라 06 갭 투자의 장점 07 여러분도 거대한 부자가 될 수 있다 Part 05 현장에 필요한 갭 투자의 실전 방법 01 갭 투자의 목적 파악하기 02 목적에 맞는 소형 아파트 고르기 03 아파트 검색 시 유의사항 04 세금을 줄이는 노하우 Part 06 상황에 맞는 투자의 기술 01 신혼부부에게 필요한 선택 02 대출을 받은 가정 03 주식 아니면 저축만 하는 맞벌이 부부 04 고가의 아파트에 살고 있는 중년 부부 05 땅 부자가 정말 부자일까 Part 07 갭 투자, 이렇게 하면 실패한다 01 수업료 2억 원 02 3채에 1억 원짜리 쓰레기 03 대박을 꿈꿨던 투자 04 강남의 소형 오피스텔이 미치게 만들다 05 2,000만 원 손해를 본 서울의 소형 아파트 투자 06 전세가 비율이 높은 지방의 아파트가 힘들게 하다 박정수의 투자 조언 10계명 | 이것만 지키면 부자가 안 될 수 없다 글을 마치며 | 필자의 수많은 실패가 여러분에게 성공의 밑거름이 되길     저자 : 박정수 박정수(朴廷修)는 현재 소형 아파트와 오피스텔을 300여 채 소유한 부동산 자산가이자 지인들과 탁주 마시는 걸 미치도록 좋아하는 긍정과 성공의 전도사다. 하루하루 열심히 살아가는 보통 사람들이 거대한 부자가 되게 도와주는 최고의 재무설계사이자 성공학 강사, 소형 아파트 및 부동산 강사다. 고등학교 때는 공부에 뜻이 없어 부모님을 걱정시킨 못난 아들이었고, 전북대학교 토목공학과 졸업 후에는 IMF 외환 위기에도 KTX(한국고속철도건설공단)에 입사하여 부모님의 걱정을 단번에 없애 드린 잘난(?) 아들이다. KTX에 입사한 지 3년 만에 노동조합 문화국장도 하는 등 회사에서 박정수를 모르는 사람이 없을 정도로 쾌활하고 사교력 넘치는 직원으로 5년간 지냈다. 남 돕는 일을 아주 좋아하는 끼를 펼쳐 보고자 2003년 KTX를 그만두고 P생명보험회사에 입사했다. 그 뒤 2년간 실적 꼴찌에다 의도치 않은 이혼을 하면서 많은 눈물을 흘렸다. 다행히 시간이 흐를수록 고객들이 박정수의 진심을 인정하여 지점 1등을 하기에 이르렀다. 그 기쁨도 잠시, 2006년 위암이 발견되어 수술 후 항암 투병을 했다. 항암 투병을 하면서도 3개월 만에 공인중개사 시험에... 합격하고, 미친 듯이 일에 몰두한 결과 항암 투병 중에 지점 1등을 하여 주변 사람들을 놀라게 한다. 2009년 P생명보험회사에서 예상치 못한 일로 그만둘 수밖에 없는 상황에 처하면서 인생은 나의 의도와 관계없이 억울한 일을 당할 수도 있고 망할 수도 있다는 것을 크게 깨닫고 나서 소형 아파트에 투자하기 시작한다. 그 뒤에 입사한 P재무설계회사에서 미친 듯이 일하여 1년 만에 다시 1등을 한다. 이렇게 승승장구할 줄 알았던 인생이었으나 회사가 적자가 심해져 갑자기 청산되면서 다른 동료들은 모두 다 고용이 승계되었지만, 예전 보험회사에서 해촉된 과거 때문에 박정수만 P재무설계회사에서 해촉된다. 오직 박정수만. 이때 사람은 힘이 있어야 한다는 것을 절감하고 소형 아파트 100채에 도전하기 시작했다. 현재 저자는 소형 아파트와 오피스텔 300여 채를 소유하고, 어떠한 상황에서도 경제적으로 흔들리지 않는 거대한 자산가로 거듭 태어났으며, ‘(주)리치앤코’의 마케팅 상무로서 진정한 부자가 되도록 도와주는 부자학 강사와 재무설계사로 활동하고 있다. 저자는 진정한 부자가 선하게 열심히 살아가는 사람들에게 부자가 되는 노하우를 알려 줘야 한다는 지론을 가지고 있으며, 많은 회원이 박정수를 통해 큰 부자가 되었음을 증명하고 있다. 박정수의 회원들은 그를 ‘교주’라고 부른다. 박정수의 금융 및 소형 아파트를 통한 거대한 부자 탄생 카페 cafe.daum.net/(jungsoo0108)를 운영 중이며, 박정수의 부자스쿨을 통해 부자가 되는 교육을 진행하고 있다     필자는 당시에 거대한 목표가 있었다. 바로 ‘소형 아파트 50채’였다. 초보였기 때문에 50채로 목표를 잡은 것이다. 주중이나 주말이나 지방으로 소형 아파트를 보기 위해 참 많이 돌아다녔다. 서울, 수도권 쪽을 알아봤지만 투자 금액이 너무 커서 도저히 감당이 되지 않았다. 그러니 열심히 지방 쪽으로 돌아다니는 수밖에 없었다. 이때 가슴 아픈 경험을 겪게 되었는데 대전에서 필자와 같은 사람을 먹잇감으로 삼는 사람을 만난 것이다. 실제로 필자에게 쓰레기 같은 아파트를 5채나 팔아먹은 놈을 만나기도 했다. 당시에는 필자가 완전히 부동산 초보자였으니 그놈들이 봤을 때 얼마나 기뻐했겠는가? 더 많은 필자 돈을 뜯어먹고 싶었을 것이다. 필자를 먹잇감으로 생각하고 군침을 질질 흘리는 하이에나처럼 말이다. ---「Part01 왜 부자의 길을 선택했는가?」중에서 소형 아파트를 20채 이상 갖고 있으면 여러분의 인생은 180도 바뀌게 된다. “아파트 20채를 어떻게 구입할 수 있느냐? 말도 안 된다!”라고 말하겠지만 필자뿐만 아니라 필자가 관리하는 회원들은 얼마나 쉬운지 잘 알고 있다. 일단 소형 아파트 20채만 만들어보자. 이후부터 그 소형 아파트가 저절로 알아서 다 굴러간다. 내가 가만히 있어도 갖고 있는 소형 아파트들이 살아 움직이면서 저절로 아파트 수를 늘려준다. 놀라운 힘을 발휘하면서 내게 자유를 선물해주는 것이다. 그렇게 되면 필자의 소형 아파트들은 필자가 사고 싶어 하는 자동차도, 자녀 교육비도 공짜로 제공해주고 아울러 노후도 알아서 준비해준다. 필자가 인생의 진정한 주인공이 되게 만들어준다. 20채가 바로 그 하한선이다. 20채 이상을 만들면 인생이 상상할 수 없을 정도로 바뀐다. ---「Part02 부자의 시작은 생각의 전환부터!」중에서 아파트의 최고 투자조건은 첫 번째도 입지, 두 번째도 입지다. 아울러 매매가와 전세가의 차이가 아주 작은 소형 아파트에 집중해야 한다. 매매가가 1억 원 이상인 아파트가 좋을까? 아니면 7,000만 원~8,000만 원 정도의 아파트가 좋을까? 필자가 볼 때는 (현재 기준으로) 1억 원 이상인 아파트가 좋다. 그 정도가 되어야 아파트의 상태도 나쁘지 않고 들어오는 세입자의 생활수준도 그리 낮지 않아서 관리도 쉽다. 간혹 생활수준이 낮은 세입자의 경우 가끔 배 째라는 식으로 행동하는 바람에 집주인이 매우 피곤해진다. 대단지에 있는 소형 아파트를 골라야 한다. 500세대 이하의 아파트 단지는 수요를 계속적으로 끌어들이기에 한계가 있다. 대단지일수록 주변에 상권이 살아있고 학교나 학원시설이 발달되어 있으며 교통까지 좋아서 수요가 꾸준하게 있다. ---「 Part03 왜 ‘갭 투자’인가?」중에서 갭 투자를 통해 소형 아파트를 구입하려는 목적은 사람마다 다 다를 것이다. 다 다르더라도 소형 아파트에 투자할 때 반드시 세워야 하는 목적이 있다. 첫 번째, ‘무한수익’의 발생이다. 소형 아파트를 대상으로 한 갭 투자의 가장 큰 장점은 바로 ‘무한 수익’이다. ‘무한 수익’이란 내 돈이 투자되지 않았지만 수익은 계속 발생하는 것을 말한다. 두 번째, 투자 이익의 극대화다. 갭 투자는 이익이 그 어느 투자수단보다 높다. 솔직히 그 이익이라는 것은 여러분이 상상하지 못할 정도로 엄청나다. 필자도 초창기 소형 아파트 투자 시에는 그 소형 아파트에서 나오는 엄청난 수익에 놀랄 때가 한두 번이 아니었다. 무슨 활화산 같다고나 할까? 바로 이러한 엄청난 수익을 얻기 위해서는 매매가 대비 전세가 비율이 월등히 높은 소형 아파트에 집중해야 한다. 세 번째, 분산 투자에 비중을 둬야 한다. 소형 아파트에 투자할 때 어느 한 지역에만 집중하는 방법은 좋지 않다. 소형아파트의 경우 서울에서 가격이 오르면 그다음은 수도권, 그 다음은 지방의 순으로 오른다. 어느 한 지역에서만 계속 오르는 것이 아니다. 이렇게 부동산은 흐름이 있기 때문에 소형 아파트를 수도권에서만 구입하거나 지방에서만 구입하는 것은 좋지 않다. 지역별로 안배해서 소형 아파트를 투자해야 한다. 이제 이 3가지의 목적을 기본으로 해서 여러분의 인생을 180도 바꿔줄 소형 아파트를 고르는 방법을 알아보자.   ---「Part05 현장에 필요한 갭 투자의 실전 방법」중에서     2000만원으로 시작, 아파트 300여 채 부자가 된 저자 누구도 말하지 않은 부동산 투자 성공 비법 100% 전격 공개! 주택의 매매가와 전세 가격의 차이가 크지 않은 아파트를 산 뒤에 임대수요가 많아 전세 가격이 매매가 수준으로 올라, 지나고 나면 사실상 헐값에 아파트를 매입하는 것이다. 매매가, 전세가 차이가 크지 않기 때문에 일명 ‘갭 투자’, 거칠게 얘기해서 일종의 ‘전세 깡패’라는 용어로도 불린다. 최근 서울에서 인근 신도시로 이사하는 전세 난민이 늘고 있다. 서울시 또는 강북이나 강서 같은 중소형 평형의 전월세 수요가 몰리는 지역에서 갭투자가 늘고 있다. 단, 이런 투자에서 중요한 것은 매매가격이 지속적으로 올라야 하고 아파트 공급 분양으로 공급 과잉의 우려가 없는 지역 선정이 관건이다. 소형 아파트 20채 이상 구입한 것이 상상할 수 없을 만큼 거대한 부를 가져왔다. 저자의 말만 믿고 실천해서 소형 아파트 20채 정도를 소유한 지인들이 저자의 큰 보람이 됐다. 달라진 자신의 모습을 발견할 수 있을 것이다. 늦었다고 생각할 때, 그때라도 제대로 시작한 당신은 훗날 자신이 결코 늦지 않았음을 깨닫게 될 것이다. 부동산 투자 100문 100답을 읽은 독자라면 단숨에 읽고 다시 한 번 정독하게 될 것이다. 부동산 투자 왕초보! 어느새 거대부자가 되어 있을 것이다. 전세난 틈타고 시작된 ‘갭투자’의 뜨거운 열기! 소액으로 전세가율 높은 아파트 집중 투자 ‘껑충 뛰는 전세 값’에 단기시세 차익 노려… 거대한 부자가 되는 진짜 비법은 무엇일까? 이 책은 우리의 인생을 바꾸는 역할을 할 것이다. 임대차 시장이 전세 중심에서 빠르게 월세로 바뀌면서 전셋집이 귀해진 탓에 저자는 ‘갭투자’에 도전했다. 그 누구도 지금까지 공개하지 않은 제대로 부자 되는 노하우를 전수한다. ‘갭투자’ 투자자들이 시세보다 높은 가격에 전세물건을 내놓으면서 투자 대비 이익을 얻고 있다. “부동산 투자 고수의 전략을 실행하라! 당신의 인생이 바뀐다. 기적을 누리려면 누구보다 먼저 당당해져라.” 대한민국의 부동산은 이미 사야 할 곳과 팔아야 할 곳이 정해져 있다. 팔 곳은 빨리 팔아야 하고, 살 곳은 지금이라도 사야 한다. 오르는 곳만 오르고, 내리는 곳은 극심한 하락이 예상되는 시대다. 투자자와 실거주자를 막론하고 오를 곳을 사야만 미래에 생존할 수 있다. 그렇다면 향후 오르는 곳과 내리는 곳은 어디인가? 내리는 곳에 집을 산 사람들은 어떻게 대처해야 하는가? 신혼살림은 어디에서 할 것인가, 자녀교육을 위한 거주지는 어디로 정해야 하는가, 노후를 위해 어디에 집을 사야하며, 그 집을 어떻게 활용해야 하는가? 이 책에서 그 해답을 찾아보자. 아파트 300여 채의 ‘부동산 투자의 귀재’이자 ㈜리치앤코의 마케팅 상무 박정수 저자는 부동산 투자 100문 100답의 출간에 이어 자신의 성공담을 통해 부동산 투자 비법을 전수했다. 투자 왕초보라도 성품이 좋아 하루하루 성실히 살아가는 서민들에게 성공과 부(富)를 이루고 재기에 성공하도록 도움을 준다. 고정관념에 사로잡힌 이기적인 사람들은 이 책을 읽지 말라고 한다. 달콤한 열매나 따 먹으려는 마음으로는 안 된다는 말이다.