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부동산 고수가 알려주는
땅 투자 성공을 위한 100가지 법칙!
부동산은 땅으로 통한다. 땅은 모든 부동산의 원료이며 출발점이다. 출발선을 넘어가면서부터 원형지 상태가 변한다. 그 변화과정이 지역발전이다. 지목변경, 용도변경, 형질변경 등을 통해 가격변화도 일어난다. 땅은 이렇듯 변화를 창조하는 성격을 가진 매력 있는 재화다. 그러나 이러한 변화는 땅 투자 시 실수할 확률을 높이는 결과를 초래한다. 예측이나 예상을 할 수 없는 불규칙한 성질은 기대감을 불러오는 동시에 실망감을 안겨준다는 단점이 있다.
이 책은 땅 투자 시 실수할 확률을 줄이고 성공으로 이끄는 방법을 100가지로 일목요연하게 정리하여 땅 투자에 손쉽게 접근하도록 돕는다. 해박한 지식과 현장 경험을 바탕으로 많은 땅 투자자를 유치한 두 저자는 부동산 현황 분석과 더불어 땅 투자 시 주의해야 할 위험요인을 알기 쉽게 설명한다. 예상 수익률과 기대 수익률의 정확도를 높이는 방법으로는 별다른 건 없다. 목표점을 낮추고 현실성 있는 움직임을 통해 예측도를 높여야 한다. 이 책에서 제시한 땅 투자 법칙을 숙지하면 땅 투자에서 높은 수익률을 거두며 만족스러운 결과를 얻을 수 있으리라 확신한다.
집 대신 거품 빠진 땅을 주목하라!
20~30대 청년층 10명 중 7명이 내 집 마련 포기자다. 내 집 마련이 꿈이었던 때가 엊그제 같은데, 그 수가 급감한 상황이다. 아파트는 미분양 및 악성 미분양, 하우스푸어로 점철되어 투자종목 선호도에서 밀려나기까지 했다. 차제에 집 대신 땅을 선점할 필요성이 대두되는 이유가 여기에 있다. 집값 하락세와 전셋값 폭등 속에서 소액으로 움직일 수 있는 대표적인 재테크 수단이 바로 땅이다. 그중에서도 거품 빠진 땅이 최고다. 개발구도가 아무리 특출나도 거품가격 앞에서는 힘을 쓸 수 없기 때문이다.
거추장스러운 거품을 피하는 방도를 잘 알고 있느냐에 따라 부동산 고수와 하수가 나뉜다. 고수는 하수와 달리 거품에 희생당하는 일이 절대 없다. 평소 거품공부와 분석과정을 반복해서 실행한 덕분이다. 이 책에서 저자들이 알려준 땅에 관한 정보를 탐독한다면 고수로 거듭나는 것은 물론, 거품 빠진 땅을 판별하는 안목을 키울 수 있을 것이다. 땅의 문외한에서 고수로 가는 길을 체득하는 계기를 이 책을 통해 마련해보자. |
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머리말_ 부동산은 땅이다!
핵심 KEYPOINT
001｜땅 투자 리스크를 최소화하라
002｜착한 가격이 현실적으로 좋은 땅의 기준이다
003｜부동산 투자는 사람의 능력마다 모두 다르다
004｜“전(田)이 왜 이렇게 비싸지요!”
005｜하수는 개발청사진, 고수는 경제원론을 믿는다
006｜개발청사진의 두 얼굴
007｜투자가치 높은 부동산의 조건
008｜용도지역과 지목, 그리고 도로사정
009｜개발청사진, 너무 믿지 마라
010｜지역에 관한 지나친 집착은 투자를 망칠 수 있다
011｜땅값에도 변수와 실수가 존재한다
012｜땅과 순금의 공통점, 활용가치가 무궁무진하다
013｜부동산 가격변화의 요인 4가지
014｜투자의 육하원칙
015｜안전한 투자처를 모색하라
016｜부동산의 중요성을 점검하라
017｜땅값의 특징과 개발의 특징
018｜좋은 땅의 기준을 다르게 하라
019｜땅의 잠재력, 어디서 모색하나?
020｜땅 매입, 친구 따라 강남 가지 마라
021｜부동산 가치가 존재할 수 있는 모토?
022｜부동산 매입 시, 입지보다 더 중요한 사안이 있다
023｜5천만 원 내외 소액 투자자가 많은 이유?
024｜질문을 들어보면 투자자의 수준이 바로 드러난다
025｜토지 투자에 실패하는 이유는 따로 있다
026｜매력 있는 부동산이란?
027｜부동산을 수평적 관점으로 보라
028｜바르고 빠른 판단력과 결단력이 성공 투자자를 만든다
029｜고정인구의 역할이 중요하다
030｜노선은 땅의 가치를 정확하게 저울질한다
031｜땅 구입 시 주의해야 할 사항 5가지
032｜현장답사, 목적을 분명히 하라
033｜이런 땅 절대 사지 마라
034｜현실적으로 투자가치가 있는 땅을 사라
035｜땅 매입 전, 유념해야 할 2가지
036｜땅 투자 시, 급소를 체크하는 방법
037｜투자가치와 실수요가치의 차이를 이해하라
038｜땅 투자의 변환과정에 클라이맥스가 있다
039｜땅 투자의 원칙은 세월이 지나도 변하지 않는다
040｜땅 투자의 정석, 체크포인트 5가지
041｜땅 투자 시 지역 정하는 방법
042｜땅 투자를 결단할 수 있는 성질 5가지
043｜땅값을 이동시키는 요인들
044｜땅 투자 시 눈, 코, 입의 역할
045｜가수요와 실수요의 현재가치와 미래가치를 따져라
046｜노후(老後)생활, 노후(老朽) 방지를 위한 투자법
047｜부동산 투자의 기본과 기준이란?
048｜부동산의 입지조건 1순위는?
049｜부동산 공실의 가장 큰 이유?
050｜개발의 필요성이 거래량을 늘린다051｜땅이 투자종목일 수밖에 없는 이유?
052｜주변 환경변화와 인적자원을 활용하라
053｜건성으로 하지 말고 건설적인 투자를 하라
054｜수도권에 투자자들이 몰리는 이유?
055｜투자의 잠재성과 환금성이 중요한 이유?
056｜집이 투자종목이 아닌 까닭은?
057｜하수와 고수는 부동산 철학이 다르다
058｜현장답사 시, 반드시 떴다방의 유무를 체크하라
059｜부동산에 카리스마는 없다
060｜땅 가치의 근저를 찾아라
061｜땅값 상승 세력들이 있다
062｜투자가치 높은 곳의 특질을 파악하라
063｜과욕이 전원생활을 실패로 이끈다
064｜맹지 거래가 가능한 이유?
065｜고수와 하수를 구분하는 방법
066｜사람이 부동산이다
067｜땅이 투자종목인 까닭?
068｜부동산 환금화의 최대 걸림돌은?
069｜부동산이라는 마라톤 경기에서 이기게 하는 2가지 힘
070｜땅 폭등 현상을 기대하는 이유?
071｜가장 좋은 땅의 조건을 찾아라
072｜안전한 투자에는 철학이 있다
073｜땅값이 요동치는 발화점을 찾아라
074｜위치가 용도지역보다 더 중요하다
075｜거품가격이 잔뜩 들어간 지역의 특징을 파악하라
076｜투자처+실수요처 기준이 달라졌다
077｜투자, 개발정보 발견하는 것 〈 개발가능성 발견하는 것
078｜희소가치의 중요성이 성공 투자를 만든다
079｜잠재력 있는 맹지와 잠재력 없는 맹지
080｜맹지를 구입해선 안 되는 이유?
081｜인구 집중에 투자력을 집중하라
082｜부동산의 미래의 적은 부동산의 과거다
083｜‘리스크 컨설턴트?가 필요한 이유?
084｜땅값은 오르기 쉽지만 집값은 떨어지기 쉬운 이유?
085｜사람이 몰리는 곳은 철저히 피하라
086｜물리적 안정성보다 행정적 안정성을 따져라
087｜현장에서 얻은 지식으로 투자하라
088｜부동산 핵심, ‘작은 공간?에서 찾자
089｜모든 부동산에 기회가 부여되는 이유?
090｜부동산에도 풍요 속 빈곤 현상(衣, 食〈住)이 있다
091｜주택거래 고강도 소강세 계속된다
092｜부동산 매수시기는 언제인가?
093｜주거시설과 땅의 가격(혹은 가치) 평가기준은?
094｜집 십계명과 땅 십계명이 달라야 하는 이유
095｜실패확률을 줄일 수 있는 땅 투자법
096｜땅 투자 성공자와 실패자의 경험에서 배워라
097｜땅 투자를 가로막는 길
098｜과거와 현재의 현장답사 무엇이 달라졌나?
099｜투자 유망지역의 특징은?
100｜땅 투자 성공을 위한 필수 전제조건 2가지
부록_ 떴다방 피해자 연락처 알려주세요 |
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저 : 김현기
저자 : 강남이
부동산 마니아이자 산(山) 마니아로 현장 경험이 풍부하다.
(주)서광알앤디, (주)서광종합건설 현장 실장이다. 화성, 평택, 안면도, 새만금, 평창, 세종, 제주, 이천, 여주 등 전국 각지를 실사하여 많은 투자자를 유치했다. 현장과 이론의 해박한 지식을 바탕으로 정기적으로 투자설명회를 열면서, 현장 브리핑의 귀재로 떠오르고 있다. 특히 예비 투자자의 현장 답사를 진행하여, 실전의 약한 면을 적극적으로 보완해주고 있다. 현장에서 땅 보는 안목을 키워주고 있는 것이다. |
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맹지 상태지만 접근성 높은 맹지도 있고, 비맹지 상태라도 접근성이 낮은 비맹지도 있는 법이다. 이를테면, 대지 상태지만 나 홀로 대지 상태의 부동산도 있는 게 사실이니까. 전원시대, 전원주택부지가 그 좋은 실례라 하겠다. 주변 자연경관은 뛰어나나, 생활 편의시설물이 전혀 없는 상태라면 가치의 만족도는 높지 않은 것이다. 나 홀로 전원생활은 유배생활과 진배없을 테니까. 접근성 낮은 대지 상태는 절망적인 맹지와 별 차이 없는 것이다.
---「땅의 잠재력, 어디서 모색하나?」중에서
개발의 필요성이 높다면 투자자 역시 투자의 필요성이 높아지기 마련이다. 즉 거래량이 늘 수 있다는 것이다. 경기가 어려울수록 난개발보단 개발이 필요한 개발을 진행한다면 경기활성화에 일보, 일부분 이바지할 수 있을 것이다. 결국, 개발지역이 많다고 해서 수요자가 늘고 거래량이 늘어나는 게 아니라 개발의 필요성이 중요한 것이다. 개발이 필요한 곳엔 반드시 개발이 진행되어야 할 것이다. 그래야 투자자가 투자의 필요성을 절감할 테니까. 투자의, 개발의 필요성을 절감하는 것이리라.
---「개발의 필요성이 거래량을 늘린다」중에서
투자기간이 점점 길어지는 시대다. 아파트 전매 통해 한 방 노리려는 생각은 추호도 하지 말자. 새로운 하우스푸어의 원성이 벌써 귓전을 때린다. 빚 얻어 돈 던진 사람은 돌 맞을 각오해야 할 판. 부동산 장수시대에 접어든 이때, 사람도 장수하고 있다. 인간의 평균수명이 높아지고 있다. 아파트 수명 역시 높아져야 한다. 사업성 운운하며 더 쓸 수 있는 물건을 재건축이니 리모델링이니 하며 새로운 형태의 돈(수익성+사업성)을 인위적으로 만들려 애쓴다. 매도 물건도 여러 시간이 필요하다.
---「부동산 매수시기는 언제인가?」중에서
땅 투자를 가로막는 길은 우선순위가 뒤바뀔 때 나타난다. 접근성은 안중에도 없고 온통 개발청사진에 올인하는 우를 범하는 것이다. 개발이후에 높은 접근성을 바라는 우를 범하게 된다. 이런 행위는 투자기간이 길어지는 폐단이 생기게 되어 투자 실패의 암흑 속으로 빠지기에 십상이다. 높은 접근성은 안정적인 고정 및 주거인구가 뒤따르지 않으면 안 된다는 건 절대로 잊어선 안 될 진리와도 같은 것이다. 부동산의 진리다. 황량한 허허벌판에 투자하는 행위 역시 투자를 가로막는 것이니까.
---「땅 투자를 가로막는 길」중에서 |
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